Фейковые объявления, завышенная ставка, поддельные документы: вся правда о коммерции в Москве
Окупаемость 8 или 12 лет: как отличить качественный объект коммерческой недвижимости от переоцененного. Сергей Дятлов, 17 лет управления, о фейках в объявлениях и реальных цифрах. Разбираем по полочкам, почему средняя окупаемость в Москве "10 лет" вводит в заблуждение, как читать пешеходный трафик и плотность жилого массива, и где в красивых объявлениях прячут завышенную ставку. Реальные кейсы редевелопмента: торги с застройщиком (9 помещений из 13), аптека и виртуальный ПИФ, кладовки от 3 млн рублей. 00:00 - Не будем покупать 00:44 - Кто в гостях 01:18 - Фейки в объявлениях 03:04 - Где завышают ставку 05:02 - Метод оценки объекта 06:36 - Средняя окупаемость миф 07:11 - Качественный объект 07:24 - Пешеходный трафик 08:33 - Плотность жилого массива 13:23 - Локация важнее объекта 23:24 - Виртуальный ПИФ 24:07 - Торги с застройщиком 36:01 - Как менялся рынок 46:28 - Пустые новостройки 55:13 - Поддельные протоколы 1:06:48 - Экономика редевелопмента 1:22:00 - Кейсы пересдачи 1:43:00 - Квартира или коммерция 1:56:08 - Начать с малого Метод оценки коммерции. Почему рынок считает по доходному методу: месячный поток умножается на мультипликатор. Качественный объект уходит за 12 лет окупаемости, некачественный простаивает и за 8 — поэтому "средние 10 лет" найти невозможно. Глазами арендатора. Трафик от 300 до 1500 человек в час под разные виды бизнеса, медленный поток к дому против быстрого к метро, пешая доступность вместо радиуса. Плотность жилого массива как причина, по которой ритейл закрывает 60 магазинов в центре, но работает на окраинах. Фейки и переоценка. Несуществующие объекты в объявлениях ради лидогенерации и завышенная ставка как главная причина отказа от сделки. Что происходит с окупаемостью, когда арендатор по 2000 рублей за метр съезжает, а помещение сдается по 1000. Юридические риски. Управляющая компания трижды подделывала протоколы общих собраний — как такие пороки превращают сделку в риск, который надо либо оценить и взять с дисконтом, либо обойти. Редевелопмент и кейсы. Торги с застройщиком, где удалось забрать 9 помещений из 13. Аптека, которую сдавали и продавали одновременно, помещения с двумя проемами и множеством входов под разделение. Почему "лучше больше дверей, чем меньше". Старт с небольшой суммы. Кладовки и склады от 3 млн рублей как точка входа без капитала в 10 млн. Сергей Дятлов — управляющий партнер компании "Primetr". Более 20 лет на рынке недвижимости, 17 лет выбирает, покупает, продает и управляет коммерческой недвижимостью в Москве и Московской области. Подписывайтесь на канал, ставьте лайк и пишите комментарии — это помогает выпускать новые разборы. Честные кейсы и антикейсы по объектам разбираем в Telegram-канале, ссылка в закрепленном комментарии. Хотите отдельный эфир про структурирование капиталов от 400 млн рублей — напишите в комментариях. #недвижимость #инвестиции #коммерция #окупаемость #редевелопмент #Москва #арендныйбизнес Не бывает черного или белого — бывают только красные и белые.
Окупаемость 8 или 12 лет: как отличить качественный объект коммерческой недвижимости от переоцененного. Сергей Дятлов, 17 лет управления, о фейках в объявлениях и реальных цифрах. Разбираем по полочкам, почему средняя окупаемость в Москве "10 лет" вводит в заблуждение, как читать пешеходный трафик и плотность жилого массива, и где в красивых объявлениях прячут завышенную ставку. Реальные кейсы редевелопмента: торги с застройщиком (9 помещений из 13), аптека и виртуальный ПИФ, кладовки от 3 млн рублей. 00:00 - Не будем покупать 00:44 - Кто в гостях 01:18 - Фейки в объявлениях 03:04 - Где завышают ставку 05:02 - Метод оценки объекта 06:36 - Средняя окупаемость миф 07:11 - Качественный объект 07:24 - Пешеходный трафик 08:33 - Плотность жилого массива 13:23 - Локация важнее объекта 23:24 - Виртуальный ПИФ 24:07 - Торги с застройщиком 36:01 - Как менялся рынок 46:28 - Пустые новостройки 55:13 - Поддельные протоколы 1:06:48 - Экономика редевелопмента 1:22:00 - Кейсы пересдачи 1:43:00 - Квартира или коммерция 1:56:08 - Начать с малого Метод оценки коммерции. Почему рынок считает по доходному методу: месячный поток умножается на мультипликатор. Качественный объект уходит за 12 лет окупаемости, некачественный простаивает и за 8 — поэтому "средние 10 лет" найти невозможно. Глазами арендатора. Трафик от 300 до 1500 человек в час под разные виды бизнеса, медленный поток к дому против быстрого к метро, пешая доступность вместо радиуса. Плотность жилого массива как причина, по которой ритейл закрывает 60 магазинов в центре, но работает на окраинах. Фейки и переоценка. Несуществующие объекты в объявлениях ради лидогенерации и завышенная ставка как главная причина отказа от сделки. Что происходит с окупаемостью, когда арендатор по 2000 рублей за метр съезжает, а помещение сдается по 1000. Юридические риски. Управляющая компания трижды подделывала протоколы общих собраний — как такие пороки превращают сделку в риск, который надо либо оценить и взять с дисконтом, либо обойти. Редевелопмент и кейсы. Торги с застройщиком, где удалось забрать 9 помещений из 13. Аптека, которую сдавали и продавали одновременно, помещения с двумя проемами и множеством входов под разделение. Почему "лучше больше дверей, чем меньше". Старт с небольшой суммы. Кладовки и склады от 3 млн рублей как точка входа без капитала в 10 млн. Сергей Дятлов — управляющий партнер компании "Primetr". Более 20 лет на рынке недвижимости, 17 лет выбирает, покупает, продает и управляет коммерческой недвижимостью в Москве и Московской области. Подписывайтесь на канал, ставьте лайк и пишите комментарии — это помогает выпускать новые разборы. Честные кейсы и антикейсы по объектам разбираем в Telegram-канале, ссылка в закрепленном комментарии. Хотите отдельный эфир про структурирование капиталов от 400 млн рублей — напишите в комментариях. #недвижимость #инвестиции #коммерция #окупаемость #редевелопмент #Москва #арендныйбизнес Не бывает черного или белого — бывают только красные и белые.