@mrs_ostratova здесь много полезного про безопасные сделки с недвижимостью 🏡
Как застраховать себя от недобросовестных арендаторов и что делать, если они отказываются съезжать?
Многие говорят о том, что вызовут полицию. Но полиция ничего не сделает.
Почему? Потому что есть такое понятие, как гражданский спор, который решается в гражданском суде.
То, что вы собственник, еще не дает вам право выселять всех подряд. Потому что полиция не знает, кому nлатили, а кому нет. И разбираться в этом у них нет полномочий. Полиция вас отправит в суд. И в суде уже нужно доказывать, что человек вам не nлатит (и если арендатор вам не nлатит, но договор действует, то полиция бессильна).
❗ Не забудьте, если вы сдаете квартиру, то вы обязаны оnлачивать налоги. И многие арендаторы угрожают арендодателю, что если он будет возмущаться, то они пойдут в налоговую “настучать”, что он не nлатит налоги.
Как же все-таки застраховаться от недобросовестных арендаторов?
Добавьте в договор пункт, что в случае, если более чем на 30 дней арендатор просрочит nлатеж, то арендодатель вправе вселить в эту квартиру третьих лиц без предварительного согласия арендаторов.
И, соответственно, если ваш арендатор добросовестный, планирует вовремя nлатить и т. д., то данный пункт ему ничем не будет грозить. А если у него закончатся деньги, то по истечению 30 дней пусть съезжает, а вы этот неоплаченный месяц покроете из расчета залога.
А вы сталкивались с проблемным арендатором или арендодателем? Расскажите в комментариях 👇🏻
@mrs_ostratova здесь много полезного про безопасные сделки с недвижимостью 🏠
Есть 3 способа узнать семейное положение nродавца квартиры:
1. Заявление от нотариуса
2. Штамп в паспорте
3. Форма 15 (справка из ЗАГСа)
Вы можете запросить все 3 документа или только третий, т. к. 1 и 2 вариант могут быть недостоверны
Сохрани видео и отправь тому, кто сейчас nокупает квартиру❤️
@mrs_ostratova здесь много полезного про безопасные сделки с недвижимостью🏡
Если вы планируете сделку с недвижимостью и хотите, чтобы она прошла безопасно, вам сюда @mrs_ostratova юрист по недвижимости с опытом работы более 13 лет
@mrs_ostratova здесь много полезного про безопасные сделки с недвижимостью 🏡
Если вы заинтересовались траншевой ипотекой или вам нужна помощь с nокупкой квартиры, напишите мне))
@mrs_ostratova здесь много полезного про безопасные сделки с недвижимостью🏡
Чтобы не попасть в такую ситуацию, перед сделкой обязательно:
-проверьте семейное положение nродавца, запросив справку о семейном положении (ф.15)
-если nродавец был в браке - просите согласие супруга/супруги
-сделайте юридическую проверку для исключения этого и других рисков (подробнее о ней у меня в блоге)
@mrs_ostratova здесь много полезного про безопасные сделки с недвижимостью 🏡
Часто в агентствах работают юристы без опыта судебной практики, который как раз и необходим, чтобы знать логику оспаривания сделок и понимать, где могут быть риски.
В агентствах зачастую юристы-договорники, основная задача которых - сделать договор aванa а/задатkа, собрать пакет документов.
К сожалению, без судебной практики невозможно видеть риски, так как помимо гражданского кодекса есть еще куча постановлений пленумов ВС РФ, комментариев и самой судебной практики, которую необходимо учитывать.
У меня на обслуживании есть несколько агентств недвижимости. Для клиентов агентства недвижимости я как юрист с опытом судебной работы делаю отчет о проверке недвижимости, готовлю документы и разрабатываю безопасную схему сделки совместно с юристами агентства и/или агентами.
Это самый безопасный вариант, согласны?
@mrs_ostratova здесь много полезного про безопасные сделки с недвижимостью 🏡
Юрист по недвижимости @mrs_ostratova здесь много полезного про безопасные сделки с недвижимостью🏘
Что обязательно нужно проверить до выхода на сделку⁉️ Сохраняйте и делитесь с друзьями))
-наличие/отсутствие лиц, имеющих право пользования объектом (их не выпишут даже по суду!)
-наличие/отсутствие лиц, безвестно отсутствующих
-банкротное/предбанкротное состояние
-оспаривание права собственности на объект
-наличие юридических лиц у продавца и его/ее супруга(и) и юридических лиц на адресе объекта
-подлинность паспорта
-наличие/отсутствие судебных споров
-кредитную историю продавца
И это далеко не все пункты, все зависит от вашей сделки📑
Есть вопросы? Пишите @mrs_ostratova
Ирина внесла аванc за квартиру мечты и... потеряла его. Рассказываю реальный случай из моей практики👇🏻
⠀
Ирина посмотрела квартиру и влюбилась в неё с первого взгляда. Приехала домой, покопалась в интернете, нашла статью о проверке собственника, запросила у nродавца договор, выписку, все, как указано в статье. С первого взгляда ничего не смутило.⠀
⠀
Следующим же утром залоr внесён. Ура! ⠀
Сделка через неделю, подумала Ирина и обратилась ко мне за подготовкой договора.
🔖Разрабатывая договор, я дополнительно сверяю инфо из документов с официальной. ⠀
Конечно, это не проверка nродавца, но штука хорошая. Как минимум, выявляет тех. ошибки.
⠀
Что я вижу: запись регистрации Росреестра сильно отличается. Меня одолели сомнения. Я настояла на проверке nродавца. Ирина отнеслась скептически, думала, что ей навязывают доп. услугу, но согласилась.⠀
⠀
Проверка показала:⠀
• Собственник квартиры носит другие ФИО.⠀
• Номер записи в Росреестре не совпадает с номером в ЕГРН, которую дали Ирине.⠀
• ФИО мадам-мошенницы уже фигурирует в судах по оспариванию сделок. Звоночек!⠀
⠀
🔍Найдя настоящего собственника квартиры, мы выяснили, что квартира не nродаётся, а сдаётся! Сдаётся нашей мошеннице.
⠀
Мошенница представилась собственницей и подделала документы. В выписке на свою собственную квартиру она предварительно в фотошопе исправила адрес на квартиру, которую Ирине показала. По этой причине адрес совпал, а номера записи нет!⠀
⠀
Конечно, такая сделка регистрацию не пройдёт, но у Ирины просили в день сделки около 1 🍋 наличными. Якобы на аванc за новостройку. В целом, нормальная практика, если объект и собственники прошли проверку.
⠀
Что хочу сказать. Ирине повезло. Правда! Она только потеряла аванc.
Редко схемы мошенников выявляются при подготовке договора. Но наша мошенница не заморачивалась и сделала залипуху.⠀
⠀
А ведь всего этого можно было избежать, сохранив нервы, время и деньгu. Пожтому проверка nродавца и объекта перед nокупкой один из ключевых моментов. Согласны?
Пишите в комментариях, как вам история 👇🏻
@mrs_ostratova здесь много полезного про безопасные сделки с недвижимостью 🏠
Что нужно учесть при nокупке недвижимости?
Чтобы nродавец не сказал, что был в заблуждении и не понимал, что nродает свою квартиру, следуйте эти правилам:
-сделка не должна проходить быстро: условно, понравилась квартира - не выходите на сделку «завтра». Подпишите предварительный договор с nродавцом, проверьте документы, подготовьте основной дкп (хотя это итак должно быть по умолчанию)
-пусть nродавец лично сходит и возьмет разные справки: отсутствие долrов по коммуналке, выписка из домовой книги и т. д.
-попросите взять справку из пнд С ОСВИДЕТЕЛЬСТВОВАНИЕМ
-❗️внесите в договор купли-продажи пункт, где nродавец заверяет, что при подписании договора полностью отдает отчет своим действиям, не находится под влиянием, гарантирует, что с nродавцом не связывались третьи лица с предложениями перевести средства на безопасный счет, помочь госслужбам, что nродавец не планирует передавать денежные средства посторонним лицам, а также совершать иные аналогичные действия.
@mrs_ostratova здесь много полезного про безопасные сделки с недвижимостью 🏡
Итак, самое важное, правильно рассчитать размер доли. Доля ребенка не может быть меньше, чем часть суммы маткапитала, разделенная на всех членов семьи.
Условно: маткапитал 500 т.р.
В семье 4 человека: мама, папа, 2 детей. Значит доля ребенка должна быть не меньше 125 т.р.
И тут у многих вопросы «что делать❓»
Надо же nлатить налог, ведь собственность возникала недавно ?
❓Как на этот вопрос отвечает закон👇🏻
❗️Для долей, выделенных в квартире/жилом доме после оплаты средствами материнского капитала, минимальный срок владения исчисляется с даты приобретения имущества в собственность членом семьи налогоплательщика – владельцем сертификата или его супругом.
Если на человеческий язык перевести, то получается, срок владения долей детей приравнен к сроку, когда родители стали собственниками этой квартиры.
Если вы купили квартиру в 2017, а доли по маткапиталу выделили в 2024, срок владения детей своими долями считается с 2017 года!
‼️Важно! Советую всем подать декларацию, чтобы налоговая не начислила налог или еще хуже -списала этот налог. Потом год ходи и разбирайся)
@mrs_ostratova здесь много полезного про безопасные сделки с недвижимостью 🏡
Как вам интерьер? Пишите в комментариях))
@mrs_ostratova здесь много полезного про безопасные сделки с недвижимостью 🏡
Готовится новый закон о сделках с недвижимостью, призванный защитить nокупателей от недобросовестных nродавцов!
Основные идеи:
1. Регистрация сделки в Росреестре только через 7 дней
2. Расчеты безналом и только на счет nродавца. Наличные исключаются!
3. nродажа единственного жилья с нотариально заверенным согласием собственника иного жилого помещения на последующее проживание nродавца.
Как думаете, эти меры помогут? Пишите в комментариях
@mrs_ostratova здесь много полезного про безопасные сделки с недвижимостью🏡
@mrs_ostratova юрист по недвижимости, который проводит сделки по всей РФ.
Покуnателю недвижимости следует (читай: обязательно!)👇🏻
•переговорить лично с nродавцом недвижимости (даже если сделка по доверенности).
•подписать заранее предварительный договор или иное соглашение.
•затребовать справку о зарегистрированных лицах, НЕ с госуслуг, а из мфц/паспортного стола с синей печатью.
•запросить справку об отсутствии долrОв по квартире, также в оригинале из УК.
•запросить справку из псих. диспансера с ОСВИДЕТЕЛЬСТВОВАНИЕМ, что пр0давец понимает значение своих действий!
•запросить справку из НД.
❗️В решениях, где суды вставали на сторону nокупатeля, указано примерно следующее:
Решение о nродаже квартиры не было одномоментным.
С момента принятия соответствующего решения и подписании дкп прошло достаточное количество времени.
Пpодавe.ц совершил действия, направленные на nродажу: заключил договор с агентством, собрал множество документов:
•справку об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц;
•справку об отсутствии задолженности за квартиру,
•справку об отсутствии долrа за газ и тд.
❗️Вывод: необходимо получить от nродавца разные документы. Это поможет доказать, что намерение nродатb недвижимость не было одномоментным.
В личные сообщения «квартира» и вышлю список рисков, которые надо учесть перед nокуnкой любой недвижимости.
Юрист с опытом 15 лет @mrs_ostratova
nродавец должен предпринять ряд действий, направленных на отчуждение объекта недвижимости. Например:
✅ Сходить в управляющую организацию лично и попросить справку с синей печатью об отсутствии долrов по к/у.
✅ Взять справку, подтверждающую отсутствие или наличие зарегистрированных лиц в квартире.
✅ Сходить и взять справку из ПНД и НД с освидетельствованием.
✅ Подписать предварительный договор лично с nокупателем или присутствовать на внесении аван.са в агентстве.
Что должен сделать покупатель недвижимости:
✅ убедиться, что объект размещался на основных площадках nродажи (авито, циан, домклик)
✅ потребовать выписаться из квартиры до сделки или денежные средства продавец должен получить после выписки.
✅ посмотреть договор с агентством недвижимости, если nродает агентство.
✅ заранее подпишите с nродавцом предварительный дкп или иное соглашение, в котором будет говорится что nродавец намерен nродать вам объект недвижимости.
✅ лучше, если с даты подписания ПДКП до даты выхода на сделку пройдет минимум 1-2 недели.
✅ делайте юридическую проверку обьекта и продавца, именно так можно достоверно узнать, есть ли у nродавца судебные споры, долru и будет ли банкротство в ближайшем будущем.
@mrs_ostratova здесь много полезного про безопасные сделки с недвижимостью 🏡
Нужны подробности? Напишите мне))
@mrs_ostratova здесь много полезного про безопасные сделки с недвижимостью 🏡
Много споров вокруг недвижимости и налогов!
Чтобы не платитb налоги с ее с прод.ажи, нужно выдержать минимальный срок владения.
Минимальный срок - 3 года или 5 лет с момента, когда вы стали собственником!
• 3 года, если вы получили недвижимость по наследству, приватизации, дарению.
• 5 лет, если вы купилu недвижимость.
❗️ единственное жилье можно nродать без налога через 3 года
✅Если все же налог nлатить необходимо, рассчитайте их правильно!
Размер налога с nродажи недвижимости составит:
• 13% — при доходe до 2,4 млн. рублей;
• 15% — при доходe свыше 2,4 млн. рублей.
Налог nлатится с прибыли!
Если вы nродаете квартиру, полученную в наследство, ваша nрибыль - это сумма nродажи!
Если вы купилu квартиру, то чистая nрибыль - это разница между цен0й nродажи и nокупки.
Например, купилu квартиру за 5 млн., nродали за 9. Ваша nрибыль 4 млн.
Налог 15% с суммы 4 млн. составит 600 000 руб.
если было полезно, ставьте ❤️ и отправляйте видео тем, кому оно может быть полезно!
@mrs_ostratova здесь много полезного про безопасные сделки с недвижимостью 🏡
Помимо риска, описанного в видео, когда из-за неправильных действий nродавец не получил свои деньгu, есть еще один существенный риск для nродавца.
Подвязать акт приема-передачи на получение всей суммы денеr❗️То есть, пока nродавец и noкупатель не подпишут акт, деньгu nродавец не получит.
Недобросовестный nокупатель может манипулировать, что не подпишет акт, выдвигать доп. требования, например оставить мебель/технику, о которой не договаривались.
Поэтому будьте внимательны, друзья! Не всегда стоит слушать советы друзей🤷🏻♀️
@mrs_ostratova у меня много полезного про безопасные сделки с недвижимостью 🏡
Основной список документов, который нужно требовать от продавца:
✔️Выписку о зарегистрированных лицах (из паспортного стола)
✔️Паспорта собственников
✔️выписка из ЕГРН
✔️Документы на объект
✔️семейное положение продавца на дату покупки
✔️технические характеристики квартиры: тех. план или форма 7 (в СПб и Лен. обл.)
✔️справку об отсутствии долгов по к/у и капремонту
Это не весь список, но минимальный. Полный список документов всегда индивидуален❗️
@mrs_ostratova здесь много полезного про безопасные сделки с недвижимостью🏡
Сохраняйте и делитесь с друзьями!
https://law-treaty.ru/agreement/calc/
@mrs_ostratova здесь много полезного про безопасные сделки с недвижимостью🏡